Necesidad de crear medidas jurídicas para evitar consecuencias posteriores derivadas del incumplimiento de los contratos de promesas de compraventa de bienes inmuebles.

Abstract

Cuando nos referimos a las promesas, es pertinente señalar que una promesa es un acto voluntario realizado entre dos o más personas con el propósito de cumplir o hacer algo a cambio también de algo, promesas que al ser enunciadas verbalmente y en caso de incumplimiento, no surten efecto legal alguno, en cambio genera una opinión de incredulidad y de desvalorización de la palabra de quien prometió y no cumplió frente a quien hizo la promesa y frente a la sociedad, quienes lo juzgarán únicamente con la indiferencia. De acuerdo a lo que dispone la normativa ecuatoriana, se encuentra vigente la promesa de contrato de compraventa, modalidad de contrato que tiene amplia cobertura en las actividades y en especial, en el comercio inmobiliario, porque a través de éste modelo de contrato se compromete a promitentes compradores para ser a futuro propietarios de unidades de vivienda en proyectos habitacionales a construirse o en proceso de construcción. A través de este acto legal, se han prometido en venta bienes inmuebles con innumerables inconvenientes que no permiten se perfeccione la transferencia de dominio del bien objeto de la promesa de compraventa en los plazos establecidos incluso indefinidamente, generando una serie de problemas de orden social e inconvenientes legales entre los que podemos puntualizar, que el promitente comprador, así se encuentre en dominio físico del bien inmueble, no dispone de instrumento legal que reconozca su propiedad, derivando en otra serie de inconvenientes como aquellos de que no puede disponer del bien, venderlo, hipotecarlo, ni siquiera prendarlo. Si bien es cierto, en el mismo documento de promesa de compraventa se exige de una cláusula penal para garantizar su cumplimiento, sin embargo, es preocupante que mientras no se cumplan las condiciones establecidas, la cláusula penal pasa a ser un mero enunciado. De este modelo de contrato, se ha dado uso y abuso a todo lo largo y ancho de la patria y por falta de control se lo sigue dando, la mayoría de estos, con fines sombríos y calculadores como una forma de enriquecimiento ilícito, inclusive con fines y cálculos de orden político, que requieren de engorrosos y complicados trámites de orden judicial para exigir su cumplimiento, por tanto, amerita un estudio serio y profundo que nos permita mantenerlo, refórmalo, modificarlo o eliminarlo, tal como lo han realizado o derogado varios países del hemisferio, en especial los del viejo continente. En nuestro país, la promesa de contrato de compraventa de bienes inmuebles, no puede seguir bajo la tutela del viejo adagio popular “Yo te ofrezco y busca quien te dé.