Análisis jurídico y doctrinario de la promesa de compraventa en relación a bienes inmuebles en el Ecuador

Abstract

El contrato de promesa de bienes inmuebles en la legislación ecuatoriana, es un instrumento fundamental e indispensable en el ámbito económico jurídico y social de las personas, por lo cual resulta evidente y necesario revisar la normativa y su aplicación en el derecho ecuatoriano. En los juzgados y Salas de administración de justicia existe un número alarmante de demandas por incumplimiento o ineficacia de la promesa de compraventa, que obedece a factores propios de los contratantes y a la inobservancia o desconocimiento de la Ley. Resulta evidente examinar: si el mal uso y el incumplimiento de la promesa de compraventa, obedece a una mala estructuración y reglamentación legal de la promesa de compraventa En la Legislación ecuatoriana, la promesa de compraventa se encuentra regulada en el Código Civil en el Art.1570, en el cual se citan varias circunstancias que deben cumplirse para su validez, se complementa la regulación de es te contrato con las normas generales de los contratos, establecidas en el Art. 1460 y 1461, referentes a los elementos de los contratos, capacidad y consentimiento. Dentro del Código Civil Ecuatoriano existen varios elementos que no fueron incluidos y resultan trascendentales para la validez y eficacia de la promesa de compraventa los cuales citaremos a continuación: En el Código Civil no existe una reglamentación clara y especifica de la promesa de compraventa, observar que no se le especifica la calidad de contrato, no existe una definició determinada; también se establecen ciertas circunstancias como esenciales para la validez pero existen otras que no fueron incluidas como por ejemplo: el precio, forma de pago, el plazo y la multa, las mismas que son fundamentales para garantizar el cumplimiento de la obligación principal que es el contrato de compraventa en el futuro. Se incluye en el Código Civil, la promesa por tercera persona como válida, cuando exista ratificación, la cual resulta lesiva para la propiedad privada y causa perjuicio para compradores de buena fe. Existe un elemento que no se lo incluye en el Código Civil ecuatoriano y sería muy útil para garantizar la propiedad del inmueble, el certificado de gravámenes otorgado por el Registro de la Propiedad. Las observaciones están encaminadas para que la promesa de compraventa brinde a los contratantes, una verdadera garantía y eficacia el momento de suscribir el contrato de compraventa.