Reforma al art. 481 del código orgánico de organización territorial, autonomía y descentralización; incluyendo un porcentaje de error aceptable respecto de los excedentes de superficies por error de medición

Abstract

El tema que me propuse desarrollar titula “REFORMA AL ART. 481 DEL CÓDIGO ORGÁNICO DE ORGANIZACIÓN TERRITORIAL, AUTONOMÍA Y DESCENTRALIZACIÓN; INCLUYENDO UN PORCENTAJE DE ERROR ACEPTABLE RESPECTO DE LOS EXCEDENTES DE SUPERFICIES POR ERROR DE MEDICIÓN.”, y su desarrollo se ha seleccionado en vista de la relevancia social, jurídica y económica que el mismo reviste. Desde la vigencia del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización; se ha establecido nuevas funciones exclusivas a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, entre las que se incluye ejercer el control sobre el uso y ocupación del suelo en el cantón; función que se complementa con lo dispuesto acerca de la propiedad de los predios sin dueño o res nullius por la cual al tenor de lo dispuesto en el Art. 605 del Código Civil, pertenecen al Estado. En este contexto, el Art. 481 del COOTAD, ha puesto en evidencia un grave problema jurídico y social; que afecta a todas las personas en todas las ciudades del país. Según la citada norma se establece como terrenos de propiedad de los gobiernos municipales o metropolitanos a los lotes, fajas; o, excedentes o diferencias provenientes de errores de medición; y, el inciso final del Art. 481 determina como excedentes o diferencias se todas aquellas superficies de terreno que excedan del área original que conste en el respectivo título y que se determinen al efectuar una medición municipal por cualquier causa o que resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, bien sea por errores de cálculo o medidas; para lo cual determina que estos excedentes o diferencias se adjudicaran al propietario del lote que ha sido mal medido cobrándole el precio de mercado. Con esta norma legal evidenciamos que, cuando la municipalidad realice una medición técnica de las dimensiones de un inmueble con la finalidad de incluirlo en el catastro o actualizar dicho registro y de esta medición se determine que las dimensiones reales del inmueble difieren de la cabida que consta en el título inscrito que sirve de antecedente; sea que esta diferencia provenga de un error de medición o de la utilización de formas de medición antiguas; se constituye esta superficie en un excedente que en los términos del Art. 481 del COOTAD, dicho excedente pasaría a ser propiedad del municipio; y, no del afectado (quien poseía el dominio del bien con anterioridad), según consta en el título inscrito. Esta disposición legal, por su carácter de orgánica, deja sin efecto las disposiciones contenidas en los Arts. 1771, 1772 y 1773 del Código Civil, en donde se regula la venta de predios rústicos por cabida. El problema que constituye materia de la presente investigación; radica precisamente en la vigencia del inciso final del Art. 481 del COOTAD, y sin lugar a reclamo, el Municipio es propietario de este excedente; tocándole al afectado pagar al municipio el valor comercial de esta superficie para que el Municipio proceda a adjudicarla y se consolide la propiedad en la totalidad del predio; sin embargo, ya en la práctica la regularización de excedentes de superficie, constituye un verdadero problema social y jurídico; siendo que los propietarios de los predios consideran que esta norma afecta al derecho de la propiedad es necesario reformar el Art. 481 inciso final del COOTAD. Sin embargo; y, pese a que considero que en efecto se debe reformar el inciso final del Art. 481 del COOTAD; también considero que, se debe tomar en cuenta que en la mayoría de los casos en que se evidencia excedentes de superficie entre las escrituras de un predio y la última medición municipal; esta diferencia se circunscribe, a la ocultación de la verdadera superficie por parte del dueño del predio. En este sentido, considero que para subsanar este problema, es necesario reformar el inciso final del Art. 481, estableciendo porcentajes admisibles de error; dependiendo del caso que se presente.