La Falta de Inscripción en el Registro Mercantil, Registro de la Propiedad y otros Registros, de las Promesas de Compra y Venta de Bienes Muebles e Bienes Inmuebles, Vulnera los Derechos Patrimoniales

Abstract

propiedad y otros registros, de las promesas de compra y venta de bienes muebles e bienes inmuebles, vulnera los derechos patrimoniales”, en la cual, realizamos un estudio de la promesa de compra y venta y su problemática al momento de su inscripción. Muchas personas esperanzadas de tener un bien inmueble propio confían en inmobiliarias o constructores y personas que ofrecen servicios de venta de bienes muebles e inmuebles, con la promesa de venderle un bien a planes fáciles de acceder, pero al final, pasan los años y nunca entregan el bien ofrecido. Esta problemática se debe, a que no existe ninguna normativa que protege la figura jurídica de la promesa de compra y venta, tanto en la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registros de Datos Públicos, como en la Ley de Registro de la Propiedad y el Código de Comercio, dando por ende la puerta abierta para que exista estafas sin entregar lo prometido. No olvidemos que la promesa de compraventa se realiza en una Notaria y por ende es una escritura pública. El Art. 26 de la Ley Notarial define lo que es Escritura Pública al normar: Escritura pública es el documento matriz que contiene los actos y contratos o negocios jurídicos que las personas otorgan ante notario y que éste autoriza e incorpora a su protocolo. Se otorgarán por escritura pública los actos y contratos o negocios jurídicos ordenados por la Ley o acordados por voluntad de los interesados. (Ley Notarial, 2022) El Art. 19 de la Ley Notarial, dentro de los deberes de los Notarios, manifiesta lo siguiente: Son deberes de los Notarios: a) Receptar, interpretar y dar forma legal a la exteriorización de voluntad de quienes requieren su ministerio. La recepción de la exteriorización de voluntad, podrá realizarse, de manera física o de forma telemática, de conformidad con la elección de los usuarios. De presentársele minuta, esta debe ser firmada de forma autógrafa o electrónicamente por uno o más abogados, incluyendo el número de matrícula profesional. La minuta podrá ser sujeta a 3 modificaciones que realicen las partes con la autorización del notario, previo al otorgamiento de la escritura pública… d) Incorporar diariamente al protocolo las escrituras públicas que autorice y los documentos que deban ser protocolizados; …. (Ibídem) El Art. 19 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registros de Datos Públicos, le da vida jurídica al Registrador de la Propiedad, en el cual, no le da sus funciones, lo que conlleva un vacío legal, que puede llevar a varias interpretaciones que puede acarrear un error jurídico al momento de realizar sus actividades; en ésta Ley es indispensable que se implemente sus funciones, al fin de que su actividad no entre en violación a la Ley; lo mismo ocurre con el Art. 20 que norma sobre el Registro Mercantil. Y dentro de sus funciones sería muy acertado que se legalice e incorpore la inscripción de los contratos de compra y venta. En el Art. 25 de la Ley de Registro de la Propiedad, no está determinado que las promesas de compraventa estén sujetos a inscripción dentro del Registro Mercantil. De igual forma en el Art. 22 del Código de Comercio tampoco se determina el deber de inscripción de una promesa de compra venta. Pese a esta problemática jurídica de que no se prevé la inscripción de un contrato de promesa de compra y venta en el registro correspondiente, la Ley prevé que dicho contrato sea elevado a escritura pública ante un Notario, por lo cual, da carta abierta para que muchos estafadores vean la oportunidad de engañar a muchos ecuatorianos de adquirir un bien a futuro y ellos enriquecerse a costa ajena, induciéndoles a que inviertan en adquirir a futuro un bien ya que van estar asegurados con una escritura de promesa de compraventa legalizado ante un Notario.